¿Tengo que pagar la plusvalía? El gran impuesto desconocido

La “plusvalía municipal” o “Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”, IIVTNU en impronunciable, tuvo su momento de fama hace algunos años, cuando se consiguió que los tribunales resolviesen que era contrario a Derecho cobrar un impuesto sobre “el incremento de valor” incluso cuando ese valor no sólo no crecía, sino que bajaba.

Hasta hace relativamente poco, los ayuntamientos consideraban que podían cobrar el impuesto en cualquier caso, por el solo hecho de que se vendiese, donase, heredase o legase un terreno urbano. Después de la decisión judicial se promulgó una ley en 2021 que cambiaba cuándo y cómo se cobra el impuesto.

¿Qué es la plusvalía?

Es el impuesto que los ayuntamientos cobran a quienes venden, donan o heredan (incluyendo legados) un terreno urbano. ¿Un piso es un “terreno urbano”? A efectos del impuesto, y por simplificar, sí, lo es. ¿Una finca rústica es “terreno urbano”? Pues no, esas no pagan IIVTNU, ningún terreno rústico lo hace. En general, es aplicable a cualquier terreno urbano, ya sea un solar, un piso, un chalet o cualquier otra construcción Hay que pagar el impuesto, voluntariamente, dentro del plazo de 30 días desde que se vendió o recibió donación, o en el de seis meses, prorrogable hasta un año, desde el fallecimiento de quien se recibe herencia.

¿Cómo se hace ahora ese cálculo?

La nueva ley trajo dos sistemas, a elegir por quien paga: O bien un sistema de “plusvalía real” que usa de base el aumento del valor del terreno, comparando el valor cuando se compró con el precio al que se vendió, o bien un “sistema objetivo” que consiste en multiplicar el valor catastral por un coeficiente según una tabla por años, que aprobarán los ayuntamientos. Estas tablas tienen que estar dentro de las que se aprueban por el Estado y que, de hecho, han sido actualizadas para 2023 a través de los Presupuestos Generales del Estado (PGE).

Elegir bien cuál de estos sistemas se usa es importante, algunas compraventas pueden generar una diferencia de hasta el doble en la base imponible del impuesto a pagar, según se elija el sistema real o el objetivo. En un caso real, la diferencia resultaba ser de 7.200€ a pagar por el sistema real, contra 3.060€ en el sistema objetivo. Evidentemente se escogería el sistema objetivo y se liquidaría el impuesto por ese valor.

Un cambio importante es que ahora no se paga impuesto si no hay ganancia. Si se transmite el terreno sin que se consiga esa ganancia en el proceso, se deberá declarar la transmisión y aportar todos los documentos que prueban que no hubo ganancia. Estos documentos normalmente son la compra del inmueble y su posterior venta, en los que debe constar que el valor de venta no es superior al que se pagó en la compra. Es importante recalcar que esto se debe hacer por iniciativa de quien debe pagar el impuesto, presentando la declaración con las pruebas. Si no se hace, el ayuntamiento, con total probabilidad, emitirá una carta de pago por las cantidades que estime se le deben, sin entrar a valorar si hubo o no incremento de valor. Es decir, es responsabilidad del contribuyente acudir a su ayuntamiento y dejar claro que no tiene que pagar el impuesto.

Estos cambios surgieron a raíz de que la justicia, como decía, declarase fuera de la ley el sistema que se vino aplicando durante décadas, lo que obligó a replantear el sistema y, por fortuna, modificar la ley a favor del contribuyente, permitiendo que quien no gana no pague un impuesto sobre la ganancia.